Si usted es propietario de una casa o departamento y desea rentarlo, estos son algunos aspectos fiscales que debe conocer para tener todo bajo control.
Rentar una propiedad es una actividad con la que se puede generar un ingreso adicional. Son muchos los que ven en esta actividad una vía para obtener un ingreso pasivo constante, y como todo lo que produce un ingreso, es una actividad que se encuentra sujeta a las leyes fiscales. Vale la pena entonces echar un vistazo al aspecto fiscal de esta actividad para tener un mejor entendimiento de sus implicaciones, en esta ocasión nos enfocaremos en el arrendamiento de una casa habitación.
Antes de rentar su propiedad, es importante verificar las obligaciones fiscales que usted como arrendador debe tener en su Registro Federal del Contribuyentes (RFC). Si nunca ha rentado una propiedad será necesario un aumento de obligaciones dándo de alta la obligación correspondiente a arrendamiento de casa habitación y posiblemente la del impuesto al valor agregado (IVA) como veremos a continuación.
Rentar es una actividad que le genera a usted como arrendador una ganancia, de modo que deberá expedir comprobantes electrónicos al recibir el importe de las rentas. Los comprobantes deben incluir el número de cuenta predial de su inmueble para cumplir con los requisitos establecidos en las leyes fiscales.
Un arrendador de una casa habitación, se encuentra sujeto al impuesto sobre la renta (ISR) mismo que debe declarar sobre el ingreso por las rentas obtenidas. En el caso del impuesto al valor agregado, este será causado únicamente si el inmueble esta siendo arrendado con las salvedades que dispone la ley del IVA para casa habitación. Esto es, si se renta como un local comercial o la casa habitación está amueblada, o bien la casa se destine a fines comerciales, como casa de huespedes, hotel o un local comercial, la renta causará IVA total o parcialmente.
Por lo tanto, para efectos de determinar si se causa IVA o no, se debe analizar el acto o actividad que se este realizando y las características de la casa que está rentando, en virtud de que puede suceder que en las obligaciones fiscales del arrendador no este la del impuesto al valor agregado; Si sólo se encuentra rentando una casa habitación sin amueblar, se estaría cumpliendo con el supuesto para la exención de IVA con lo cual la renta no causará este impuesto.
Si la casa se renta amueblada o se renta para hospedaje con fines comerciales, como lo sería para casa de huespedes, hotel o local comercial, se trata de actos que se encuentran gravados con IVA, no obstante que en las obligaciones del arrendador no se encuentre la del impuesto al valor agregado, ya que al contar con actos gravados con IVA, este será exigible por la autoridad fiscal. Por ello es importante revisar las obligaciones en el RFC del arrendador y aumentar obligaciones de ser necesario aplicando los criterios antes mencionados.
No se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de los siguientes bienes:
La periodicidad del pago dependerá del monto de ingresos por rentas al mes y de si la renta de la casa causa IVA conforme a lo explicado anteriormente. Se deben presentar declaraciones provisionales de ISR de forma trimestral si sus ingresos mensuales, no superan los $26,411.52. En caso contrario, deberá presentar declaraciones provisionales por dicho impuesto de forma mensual.
Así mismo, si la renta causa IVA ya sea porque rente una casa amueblada o para fines comerciales, deberá presentar declaraciones definitivas de IVA y realizar el pago del impuesto mensualmente. Si sus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior, no excedieron de 4 millones de pesos, quedará exento de presentar la información de operaciones con terceros (DIOT) y de enviar la contabilidad electrónica.
Es posible deducir gastos e inversiones que sean indispensables para llevar a cabo esta actividad. En el caso de rentar un inmueble para casa habitación, el contribuyente que ha dado de alta dicha obligación puede deducir lo siguiente de acuerdo al artículo 115:
Además el mismo artículo establece una atractiva ventaja fiscal con la posibilidad de solicitar la deducción ciega del 35% del monto percibido por renta, ya que los contribuyentes bajo este régimen pueden optar por deducir el 35% de los ingresos por rentas en substitución de las deducciones antes mencionadas.
Así pues, la deducción ciega en ingresos por arrendamiento es en otras palabras un descuento del 35% del ingreso del arrendador, aplicando después las tablas del ISR correspondiente a este tipo de contribuyentes. El sustento lo encontramos en el articulo 118 de la LISR donde se establece la excepción de llevar la contabilidad de acuerdo con el Código Fiscal de la Federación (CFF) y su reglamento.
El artículo 118 establece la siguiente excepción:
3 Gastos Deducibles Que No Puede Dejar De Aprovechar
Un error común es cobrar el IVA por la renta de un inmueble que no está amueblado. Como se ha mencionado anteriormente, si la casa habitación no esta amueblada no debe causar el impuesto al valor agregado; por lo tanto de presentarse la situación de haber emitido Comprobantes Fiscales con desglose de IVA, se deberá llevar a cabo la cancelación de los CFDI que hallan sido emitidos de esta forma.
Cuando se expida la nueva factura, el rubro correspondiente al IVA deberá marcarse exento. En la descripción se recomienda agregar la leyenda “Sustituye CFDI folio [NUMERO FACTURA CANCELADA]”. Además es importante verificar que en las obligaciones fiscales del arrendador, se cuente con la correspondiente a arrendamiento de casa habitación.
En el caso de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se obligue al arrendatario al pago de las rentas vencidas, el arrendador deberá acreditar haber emitido los CFDI correspondientes ante la autoridad judicial.
Es indispensable conocer las obliciones registradas en el RFC del arrendador a fin de saber si requiere aumentarlas por el ingreso por rentas y en caso de rentar una casa habitación amueblada por la retención de IVA.
Tome en cuenta que solo se debe retener el IVA en CFDI emitidos por la renta de una casa habitación amueblada. Si la casa no se encuentra amueblada, sin IVA ya que solo estará sujeto al ISR por encontrarse en el supuesto II del Artículo 20 de la Ley del IVA sobre Exenciones de pago del IVA por arrendamiento.
Rentar una casa amueblada o para fines comerciales conlleva una mayor carga fiscal que repercute en más procesos contables ya que estará obligado a presentar declaraciones mensuales definitivas por concepto de IVA.
